Information acquéreur locataire : ce qui a changé en 2023

Depuis 2023, l'état des risques est remis dès l'annonce et la première visite, et intègre le recul du trait de côte.

Depuis le 1er janvier 2023, l'information sur les risques due à l'acquéreur ou au locataire a été renforcée. Elle intervient désormais plus tôt dans le parcours immobilier, dès l'annonce et lors de la première visite.

Ce qui a changé au 1er janvier 2023

Auparavant centrée sur la signature, l'information acquéreur locataire est aujourd'hui délivrée par étapes. L'objectif est simple : que l'acheteur ou le locataire connaisse les risques majeurs du bien avant de s'engager, et non au dernier moment.

Le décret du 1er octobre 2022

Le décret n. 2022-1289 du 1er octobre 2022, entré en vigueur le 1er janvier 2023, précise ces nouvelles modalités. Il s'inscrit dans le cadre de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, qui fonde l'obligation d'information sur les risques naturels, miniers et technologiques.

Quand l'information est délivrée

• Dès l'annonce immobilière : celle-ci doit indiquer que le bien est exposé à des risques et renvoyer vers l'information détaillée.
• Lors de la première visite : l'état des risques est remis au candidat acquéreur ou locataire ; il doit avoir été établi moins de six mois auparavant.
• À la signature : l'état des risques est annexé à la promesse, au compromis, à l'acte authentique ou au bail, et mis à jour si nécessaire.

Le recul du trait de côte ajouté

La réforme a également intégré, parmi les informations à fournir, l'exposition au recul du trait de côte pour les communes concernées. Ce nouvel aléas s'ajoute aux risques déjà couverts (plans de prévention, sismicité, radon, pollution des sols).

Ce que cela implique

Pour le vendeur ou le bailleur, l'enjeu est de fournir une information complète et à jour, sous peine de voir l'acquéreur ou le locataire demander, selon les cas, une diminution du prix ou la résolution du contrat. Pour l'acheteur ou le locataire, c'est l'occasion de s'informer tôt et de poser les bonnes questions.

L'état des risques officiel se génère gratuitement à l'adresse du bien sur georisques.gouv.fr. Pour tout comprendre, lisez notre dossier Comprendre l'information acquéreur locataire.

Pourquoi l'information arrive plus tôt

Avant la réforme, l'état des risques était souvent découvert au moment de la signature, alors que la décision était déjà prise. En remontant l'information dès l'annonce et la première visite, le législateur a voulu que l'exposition aux risques fasse partie des critères de choix, au même titre que la surface, le prix ou la localisation. C'est un changement de logique : informer pour décider, et non plus informer pour formaliser.

Quels risques sont visés

L'état des risques couvre les principaux risques réglementés : appartenance à un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques (prescrit ou approuvé), classement en zone de sismicité, en zone à potentiel radon de catégorie 3, exposition au recul du trait de côte, et situation au regard de la pollution des sols. Il rappelle aussi les arrêtés de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ayant concerné la commune.

Cette information permet à l'acquéreur ou au locataire de savoir, avant de s'engager, à quels aléas le bien est exposé et quels dispositifs de prévention s'appliquent.

Comment se procurer l'état des risques

Le document officiel se génère gratuitement à partir de l'adresse exacte du bien sur le service public georisques.gouv.fr. Il reprend les informations réglementaires applicables et peut être annexé au dossier de vente ou de location. C'est ce document, et lui seul, qui fait foi lors de la transaction.

Les conséquences d'un défaut d'information

Une information incomplète ou absente n'est pas sans conséquence. Selon les situations, l'acquéreur ou le locataire peut demander une diminution du prix ou, dans certains cas, la résolution du contrat. Au-delà de l'aspect juridique, une information transparente protège les deux parties et évite bien des litiges.

Conseils pratiques

Pour le vendeur ou le bailleur : générez l'état des risques dès la mise en vente ou en location, mentionnez l'exposition dans l'annonce, et veillez à fournir un document de moins de six mois lors de la première visite. Mettez-le à jour si une information évolue avant la signature.

Pour l'acquéreur ou le locataire : demandez l'état des risques tôt, lisez-le attentivement, et complétez votre information avec la fiche de la commune sur mon-risque.com puis, si besoin, auprès des services de l'État.

Questions fréquentes

L'état des risques est-il payant ?

Non, il se génère gratuitement sur georisques.gouv.fr à partir de l'adresse du bien.

Quelle est sa durée de validité à la première visite ?

Il doit avoir été établi moins de six mois auparavant, et être actualisé si une information change avant la signature.

La location est-elle concernée ?

Oui, l'obligation s'applique aux ventes comme aux locations, y compris meublées, dès lors que le bien se situe en zone réglementée.

Où trouver des explications détaillées ?

Consultez notre dossier complet Comprendre l'information acquéreur locataire.

Qui établit l'état des risques

L'état des risques est, en pratique, établi à partir du service officiel georisques.gouv.fr, qui agrège les informations réglementaires pour une adresse donnée. Le vendeur, le bailleur ou le professionnel de l'immobilier qui les accompagne se charge de le produire et de le tenir à jour. Le notaire, lors de la vente, vérifie sa présence et l'annexe à l'acte. Le document doit refléter la situation réglementaire applicable au bien au moment de la transaction.

Bien lire son état des risques

L'état des risques indique, pour le bien concerné, l'exposition aux différents risques réglementés et l'existence éventuelle de plans de prévention. Pour le lire utilement :

• repérer les risques signalés et leur statut (plan prescrit ou approuvé) ;
• noter la présence d'un zonage sismique ou d'un classement radon ;
• vérifier la mention d'arrêtés de catastrophe naturelle passés ;
• en cas de doute, compléter avec la fiche de la commune sur mon-risque.com et les services de l'État.

Vente et location : mêmes obligations

L'information acquéreur locataire s'applique aussi bien aux ventes qu'aux locations, y compris pour les logements meublés. Dans tous les cas, dès lors que le bien se situe dans une zone réglementée, l'état des risques doit être porté à la connaissance du candidat dès l'annonce et la première visite, puis annexé au contrat. Cette symétrie garantit que locataires comme acquéreurs disposent du même niveau d'information avant de s'engager.

Une information au service de la transparence

Au-delà de l'obligation légale, l'information sur les risques contribue à un marché immobilier plus transparent. Connaître l'exposition d'un bien permet d'en discuter le prix en connaissance de cause, d'anticiper d'éventuels travaux de prévention et d'éviter les mauvaises surprises. C'est l'esprit de la réforme : faire du risque un critère de choix assumé, et non une information subie.

En cas d'information absente ou erronée

Si l'état des risques n'a pas été fourni ou s'avère erroné, l'acquéreur ou le locataire dispose de recours. Selon les situations, il peut demander une diminution du prix ou, dans certains cas, la résolution du contrat. Au-delà du droit, une information complète et exacte protège le vendeur comme le bailleur d'éventuels litiges ultérieurs. En pratique, mieux vaut anticiper : un état des risques récent, complet et commenté évite les contestations et fluidifie la transaction.

Avertissement. Cette actualité est informative et ne constitue pas un conseil juridique. Le document opposable reste l'état des risques réglementaire.