Les diagnostics immobiliers obligatoires

DPE, état des risques, amiante, plomb, termites, gaz, électricité, assainissement : la liste et les durées de validité.

Lors d'une vente ou d'une location, le vendeur ou le bailleur doit fournir un ensemble de diagnostics immobiliers, regroupés dans le dossier de diagnostic technique. Ils informent l'acquéreur ou le locataire sur l'état du logement et les risques. Voici l'essentiel, diagnostic par diagnostic.

Le dossier de diagnostic technique (DDT)

Le DDT rassemble les diagnostics obligatoires et est annexé à la promesse de vente, à l'acte authentique ou au bail. Les diagnostics requis dépendent de la nature du bien, de sa date de construction et de sa localisation. Ils doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié (sauf l'état des risques, que le vendeur ou le bailleur peut établir lui-même).

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le DPE évalue la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre du logement, avec une étiquette de A à G. Il est obligatoire pour la vente et la location, et sa durée de validité est de dix ans. Depuis sa réforme, il est opposable. Les logements les moins performants font l'objet de restrictions progressives à la location.

L'état des risques (ERP)

L'état des risques informe sur l'exposition du bien aux risques naturels, miniers et technologiques (plans de prévention, zonage sismique, radon, pollution des sols, recul du trait de côte, obligations de débroussaillement). Il doit dater de moins de six mois et se génère sur georisques.gouv.fr. C'est le document de référence de l'information acquéreur locataire : voir notre dossier dédié.

L'amiante

Le diagnostic amiante concerne les biens dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Il identifie la présence de matériaux contenant de l'amiante. Sa durée de validité est illimitée lorsque le diagnostic ne révèle pas d'amiante ; en présence d'amiante, un suivi est prévu.

Le plomb (CREP)

Le constat de risque d'exposition au plomb concerne les logements construits avant le 1er janvier 1949. Il vise les peintures anciennes. Sa validité est d'un an pour une vente (illimitée si le constat ne révèle pas de plomb), et plus longue pour une location.

Les termites

Le diagnostic termites est obligatoire dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. Il signale la présence éventuelle de termites ou d'autres insectes xylophages. Sa durée de validité est de six mois.

Le gaz et l'électricité

Pour les installations intérieures de gaz et d'électricité de plus de quinze ans, un diagnostic est obligatoire à la vente (et à la location). Il évalue la sécurité de l'installation. Sa durée de validité est de trois ans pour une vente.

L'assainissement non collectif

Lorsque le logement n'est pas raccordé au réseau public d'assainissement, un contrôle de l'installation d'assainissement non collectif est requis. Sa durée de validité est de trois ans.

La surface (loi Carrez) et le bruit

En copropriété, le métrage de la surface privative (loi Carrez) est obligatoire à la vente. Par ailleurs, un état des nuisances sonores aériennes informe les biens situés dans une zone d'exposition au bruit des aéroports.

Diagnostics et information sur les risques

Parmi tous ces documents, l'état des risques est celui qui recoupe directement la vocation de mon-risque.com. Les autres diagnostics portent sur l'état technique du logement. L'ensemble vise une même finalité : informer l'acquéreur ou le locataire avant qu'il ne s'engage.

Quand réaliser les diagnostics

Les diagnostics doivent être disponibles au moment de la mise en vente ou en location, et au plus tard à la signature. Certains, comme le DPE, doivent figurer dès l'annonce immobilière. L'état des risques est remis dès la première visite et annexé au contrat. Anticiper évite les retards et les contestations.

Vente et location : des listes proches mais distinctes

La plupart des diagnostics sont communs à la vente et à la location (DPE, état des risques, plomb, gaz et électricité selon l'ancienneté). Certains sont spécifiques à la vente, comme l'amiante, le mesurage en copropriété ou le diagnostic assainissement. La liste exacte dépend donc de l'opération, du bien et de sa localisation.

L'audit énergétique

Pour la vente des logements les plus énergivores (les passoires énergétiques), un audit énergétique réglementaire s'ajoute au DPE. Il propose des scénarios de travaux pour améliorer la performance du logement. Son champ s'élargit progressivement aux étiquettes les moins performantes.

Diagnostics et valeur du bien

Les diagnostics ne sont pas qu'une formalité : un DPE défavorable, des installations vétustes ou une exposition à un risque peuvent peser sur la négociation. À l'inverse, un logement bien classé et sans désordre rassure l'acquéreur. La transparence protège les deux parties.

Choisir un diagnostiqueur

Les diagnostics, hors état des risques, doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié, assuré et indépendant des parties. Il est utile de vérifier sa certification et de comparer les prestations, l'ensemble des diagnostics représentant un coût non négligeable.

La valeur juridique des diagnostics

Les diagnostics engagent la responsabilité du vendeur ou du bailleur et du diagnostiqueur. En cas d'information erronée ou absente, l'acquéreur ou le locataire peut, selon les cas, demander une réduction du prix, la prise en charge de travaux ou la résolution du contrat. Le DPE, désormais opposable, peut lui aussi engager des responsabilités.

Diagnostics et copropriété

En copropriété s'ajoutent des éléments spécifiques : le mesurage de la surface privative (loi Carrez), les informations sur la copropriété (charges, procédures) et, pour les parties communes, des diagnostics propres à l'immeuble. Ces documents complètent le dossier remis à l'acquéreur.

Le cas des locations

Pour une location, le dossier de diagnostic technique est annexé au bail. Il comprend notamment le DPE, l'état des risques, le constat de risque d'exposition au plomb pour les logements anciens et, selon l'ancienneté des installations, les diagnostics gaz et électricité. Le locataire est ainsi informé de l'état du logement.

Le coût des diagnostics

Le prix des diagnostics dépend du bien (surface, ancienneté, localisation) et du nombre de diagnostics requis. Il est souvent avantageux de les confier à un même diagnostiqueur, qui réalise l'ensemble en une visite. Comparer les devis et vérifier la certification du professionnel est recommandé.

Diagnostics et négociation

Un dossier de diagnostics complet et favorable rassure l'acquéreur et fluidifie la vente. À l'inverse, un DPE défavorable, des installations vétustes ou une exposition à un risque peuvent justifier une révision du prix ou la prévision de travaux. La transparence est, au final, dans l'intérêt du vendeur comme de l'acheteur.

Le calendrier d'une vente

Mieux vaut anticiper : générer l'état des risques et commander les diagnostics dès la décision de vendre permet d'afficher une annonce complète (le DPE est requis dès l'annonce) et d'éviter les retards à la signature. Un diagnostic périmé doit être refait avant l'acte.

Location : les obligations du bailleur

Pour une location, le bailleur annexe au bail un dossier de diagnostic technique adapté : DPE, état des risques, constat de risque d'exposition au plomb pour les logements anciens et, selon l'ancienneté, diagnostics gaz et électricité. Le locataire est ainsi informé avant de s'engager.

En cas de litige

Si un diagnostic se révèle erroné ou absent, l'acquéreur ou le locataire dispose de recours selon les cas : réduction du prix, prise en charge de travaux, voire résolution du contrat. La responsabilité du diagnostiqueur et de son assurance peut également être engagée.

Récapitulatif des durées de validité (vente)

• DPE : 10 ans.
• État des risques (ERP) : 6 mois.
• Amiante : illimitée si aucun matériau amiante n'est détecté.
• Plomb (CREP) : 1 an (illimitée si aucun plomb n'est détecté).
• Termites : 6 mois.
• Gaz et électricité : 3 ans.
• Assainissement non collectif : 3 ans.
• Mesurage loi Carrez : illimitée tant que le lot n'est pas modifié par des travaux.

Pour une location, certaines durées diffèrent (par exemple plomb et diagnostics gaz et électricité : 6 ans). Vérifiez les règles en vigueur sur service-public.fr.

Le carnet d'information du logement

Depuis le 1er janvier 2023, un carnet d'information du logement accompagne les constructions neuves et les rénovations ayant une incidence significative sur la performance énergétique. Il rassemble les plans, les caractéristiques des matériaux et des équipements, et les documents utiles au suivi des travaux. Transmis à l'acquéreur lors d'une vente, il complète les diagnostics en facilitant l'entretien et l'amélioration du logement.

Lexique des diagnostics

• DDT : dossier de diagnostic technique, annexé à la vente ou au bail.
• DPE : diagnostic de performance énergétique (étiquettes A à G).
• ERP : état des risques et pollutions, généré via georisques.gouv.fr.
• CREP : constat de risque d'exposition au plomb.
• Audit énergétique : étude complémentaire au DPE pour les logements énergivores, avec scénarios de travaux.

Voir aussi

L'état des risques est détaillé dans notre dossier sur l'information acquéreur locataire ; pour le risque inondation, voir notre dossier dédié.

Idées reçues sur les diagnostics

Un seul diagnostic suffit pour tout

Faux : chaque diagnostic couvre un aspect précis (énergie, amiante, plomb, risques) et a sa propre durée de validité.

L'état des risques est payant

Non : il se génère gratuitement sur georisques.gouv.fr ; ce sont les diagnostics techniques qui ont un coût.

Les diagnostics sont valables à vie

Non : la plupart ont une durée limitée (6 mois pour l'état des risques et les termites, 3 ans pour le gaz et l'électricité, 10 ans pour le DPE).

S'organiser pour une vente

Pour fluidifier une vente, générez l'état des risques tôt, regroupez les diagnostics techniques auprès d'un même diagnostiqueur et vérifiez les durées de validité avant la signature. Un dossier complet et à jour rassure l'acquéreur et évite les retards.

Le DPE en détail

Le diagnostic de performance énergétique classe le logement de A (très performant) à G (très énergivore), sur la base de la consommation d'énergie et des émissions de gaz à effet de serre. Depuis sa réforme, il est opposable et sa méthode est harmonisée. Il informe l'acheteur ou le locataire sur les futures dépenses d'énergie et les travaux à prévoir.

Amiante : un enjeu de santé

L'amiante, interdit depuis 1997, reste présent dans de nombreux matériaux de bâtiments anciens (flocages, dalles, toitures). Le diagnostic identifie ces matériaux pour protéger les occupants et les artisans lors de travaux. En présence d'amiante, un suivi de l'état de conservation est prévu.

Plomb : les logements anciens

Le constat de risque d'exposition au plomb cible les peintures anciennes des logements d'avant 1949. Le plomb est dangereux, en particulier pour les jeunes enfants et les femmes enceintes (saturnisme). Le constat oriente vers des précautions ou des travaux lorsque du plomb dégradé est détecté.

Termites et insectes xylophages

Dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, le diagnostic termites signale la présence d'insectes qui dégradent le bois et peuvent fragiliser une charpente. Sa courte validité (six mois) tient au caractère évolutif de l'infestation. D'autres dispositifs visent la mérule dans certaines régions.

Gaz et électricité : la sécurité des installations

Pour les installations de plus de quinze ans, les diagnostics gaz et électricité repèrent les anomalies pouvant présenter un danger (défauts de mise à la terre, absence de protection, raccordements vétustes). Ils ne contraignent pas à des travaux, mais informent l'acquéreur ou le locataire des risques.

Assainissement non collectif

Lorsque le logement n'est pas raccordé au tout-à-l'égout, le contrôle de l'installation d'assainissement non collectif vérifie sa conformité et son bon fonctionnement. En cas de non-conformité, des travaux peuvent être exigés, parfois dans un délai après la vente.

Le mesurage (loi Carrez)

En copropriété, le mesurage de la surface privative (loi Carrez) garantit à l'acquéreur la surface réelle du lot. Un écart de plus de cinq pour cent en défaveur de l'acheteur peut ouvrir droit à une diminution du prix. C'est une information essentielle pour comparer des biens.

Le bruit des aéroports

Près des grands aéroports, un état des nuisances sonores aériennes informe l'acquéreur ou le locataire de l'exposition au bruit, selon le plan d'exposition au bruit. Cette information rejoint la logique de l'état des risques : éclairer la décision avant l'engagement.

Regrouper et tenir à jour son dossier

Les durées de validité différentes (six mois, trois ans, dix ans, illimitée) imposent de vérifier que chaque diagnostic est encore valable à la signature. Regrouper l'ensemble dans un dossier à jour, dès la mise en vente, fluidifie la transaction et sécurise les deux parties.

Pour résumer

• Les diagnostics sont regroupés dans le dossier de diagnostic technique, annexé au contrat.
• DPE (10 ans), état des risques (6 mois), amiante (illimitée si négatif), plomb, termites (6 mois), gaz et électricité (3 ans), assainissement (3 ans).
• Les diagnostics requis dépendent du bien, de sa date de construction et de sa localisation.
• L'état des risques est le document de l'information acquéreur locataire.

Questions fréquentes

Qui réalise les diagnostics ?

Un diagnostiqueur certifié, sauf l'état des risques que le vendeur ou le bailleur peut établir à partir de georisques.gouv.fr.

Que risque-t-on en l'absence de diagnostic ?

Selon les cas, l'acquéreur ou le locataire peut demander une réduction du prix ou la résolution du contrat ; le vendeur ou le bailleur engage sa responsabilité.

Pour aller plus loin

Pour l'état des risques, générez le document sur georisques.gouv.fr et lisez notre dossier sur l'information acquéreur locataire.

Avertissement. Ce dossier est informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Les règles et durées de validité peuvent évoluer ; reportez-vous à service-public.fr et à un professionnel.